서울에서 보증금 5000만원에 월세 300만원에 상가를 임차하여 음식점을 운영하고 있는 A씨, 장사가 잘되어 기분이 좋지만, 상가 계약기간인 2년이 다되어가자 임대인이 월세를 50만원을 올려달라고 해 걱정이 이만저만이 아니다.
월세 50만원 올리는게 맞는지 인터넷을 검색해 봐도 정확한 답변이 없는데, 과연 임대인의 50만원 차임 증액 요구는 맞는걸까?
상가임대차 보호법 제 11조를 보면 차임 등의 증감 청구권이 있다, 여기서 대톨령령으로 정하는 기준이란?
-> 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.
즉 연 9%를 초과할 수 있다.
허나 연 9%는 어디까지나 임차인과 임대인이 합의가 이루어 졌을 때를 이야기하는데 , 판례를 보면
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대법원 1992.11.24. 선고 92다31163 판결 |
양당사자의 합의는 당연한것으로 판례도 보고 있다, 따라서 임대인의 무리인 임대료 인상은 법원의 판단을 따라야 하지만,
궁금한건 연 9&는 어떻게 계산이 되는건지?
먼저 인상되는 금액에 대한 계산 방법을 알아야 합니다
1. 보증금과 월세 중 하나만 올릴 수 있는지.
2. 보증금과 월세를 각각 올릴 수 있는지.
우선 둘중에 어느쪽이 맞는지는 견해의 차이가 있지만 1번의 경우에는 상가임대차보호법 조문 그대로 해석하는 입장
상가임대차보호법 제 11조에서는 차임또는 보증금이라고 표시되어있기 때문에 월세와 보증금 중 하나를 선택하여 올릴 수 있다고 보는것
2번의 경우에는 임대료는 월세와 보증금 두개를 합한 금액으로 봐야한다는 입장인데, 결국 각각 올릴 수 있다고 해석하는 것
아직 판례는 없지만, 대체로 2번 방식이 다수설로 보입니다.
그럼 계산 방법을 한번 알아보겠습니다.
보증금 5000만원 월세 300만원
인상률 : 9%
보증금 : 50,000,000원 X 109 % = 54,500,000원
월세 : 3,000,000원 X 109% = 3,270,000원
즉, 보증금과 월세를 모두 증액하는 경우 위와 같은 계산이 나오게 됩니다.
문제는?
보증금 인상되는 부분을 월세로 받을려면 계산이 달라지는데 , 상가임대차보호법 월차임 전환율을 몇 %로 계산해야될까?
12조 1항 은 상가임대차보호법 시행령 제 5조 , 월차임 전환시 산정률은 연 1할 2푼을 말하는데, 1할 2푼은 12%
12조 2항은 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율이라함은 시행령 5조 , = 4.5 배를 말합니다.
한국은행에서 공시한 기준금리는 2016년 2월 기준으로 1.5%
정리하자면 월차임전환은 연 12% 또는 한국은행 기준금리의 4.5배 (현재 기준금리 1.5% X 4.5 = 6.75 %)중 낮은 비율을 한도로 정하고
있다. 실무에서는 5~ 10% 정도로 서로 협의해서 결정을 하는데, 예를들어 6%로 적용 한다면,
보증금 5000만원, 월세 300만원
인상률 : 9%
보증금 인상되는 부분을 월세로 받을 경우
월세 전환률 6% 가정,
보증금 50,000,000원 X 9% = 4,500,000원
4,500,000원 X 6 % 에 나누기 12개월을 하면 = 22,500원
월세 ( 3,000,000원 X 9 %) + 22,500원 = 3,292,500원 이 됩니다.
보증금을 증액 하지 않고 월세만 올린다면 위와 같은 계산이 나오게 됩니다. 따라서 A씨는 임대인이 요구한 50만원은 올려줄 필요 없으며 최대 금액은 292,500원이 되는 셈입니다
추가
한도를 초과하여 올려준 임대료는 부당이득으로 반환을 청구할 수 있으니 참고하시구요
어디까지나 위 법이 적용되는건 모든 상가 세입자에게 적용되는게 아닙니다. 환산 보증금으로 보증금 + 월세 X 100을 하여 환산보증금이
초과 되는 상가에게는 적용이 되지 않습니다. 이러한 환산보증금 기준은 지역별로 금액이 다릅니다.
상가 임대차 보호법 , 적용 대상 입니다.
* 기준시점은 담보물권 저당권, 근저당권, 가등기 담보권 등 설정일자 기준 입니다.
이렇게 해서 정리를 상가임대차보호법 상가 월세 증액 한도에 대해서 알아봤습니다.^^
감사 합니다